最终，万科只救了一个人。

作者 |艾尔毛先生靠着国有资产创业，又靠国有资产赚取利润。尽管万科一直寻求市场化管理，但最终却未能凭借一己之力找到成功之路。 01 一艘巨轮与冰山相撞。如果望远镜没有锁在柜子里，泰坦尼克号的了望员可能会更早发现冰山。悲剧还会继续发生吗？答案是肯定的。回想起来，未能及时发现冰山只是泰坦尼克号沉没的原因之一。气候、黑暗、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知、无知。万科的经历似乎为这个答案增添了一些分量。于亮是业内第一个看到冰山的人，但仍无法阻止万科的巨石p 避免与冰山相撞。据万科集团三季报显示，报告期末，万科集团带息债务总额为3629.3亿元，但集团持有的外汇资金为656.8亿元，偿债缺口较大。更为紧迫的是，到2025年，万科境内外公共债务偿还期限将超过360亿元。截至目前，万科已偿还288.9亿元。毕竟，过去两个月万科仍有约71亿美元的债务需要偿还。值得注意的是，财报显示，万科资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点，但三季度万科净负债率升至98.8%，较上半年上升8.42个百分点。与负债率相比，净负债率与债务和资金规模直接相关，因此更能反映企业的健康状况。公司。数据上升往往意味着现金下降速度比债务下降速度快得多。集团现金流紧张，净值面临挑战。确实如此。前三季度，万科保持财务资金656.8亿元，较2024年末净流出224.86亿元。现金及现金等价物603.88亿元，较上年同期减少28.05%。池子里的水继续减少。这意味着消耗的水量大于消耗的水量。也就是说，万卡的造血能力无法弥补失血的速度，急需体外输血。庆幸的是，与昔日的对手相比，万科还有一个外挂血包——深圳地铁集团（以下简称“深圳地铁”）。事实上，万科从未遭遇过风暴。究其原因，并不是支付能力强，而是因为有人支持它。同一天，万科发布三季度财报，集团公告称，“深铁集团拟向公司提供不超过22亿元的贷款”。这已是深圳铁路今年向万科发放的第12笔贷款。累计金额达到291.3亿元，超过深圳铁路一年半的收入。甚至有人戏称“每次乘坐深圳地铁，都延长了万科的寿命”。而以上只是资产负债表上的一个过关。上个月，在万科原董事长朱九胜被采取刑事措施的同时，“万科影子”博商资管当场被捕。博商资管是万科上市体系之外的主要公司。尽管这一重大投融资平台是由前万科专业高管出资设立的，但业内普遍认为朱九胜才是万科的主力。背后真正的管理者。据财新报道，2015年四季度以来，博商资管引入招商基金、东方资产、平安基金等各大金融机构作为合作投资者，投资了众多房地产项目，其中不乏万科开发项目。熟悉万科的人士告诉财新，博商资管拥有数百亿元股权，通过各类空壳公司撬动大量金融资本，为万科项目提供表外“输血”。随着杠杆率的提高，管理的资产规模可达数千亿。此外，万科控股的另一个金融平台鹏金研究院也在去年遭遇雷击。这个金融平台背后的“管理员”也是朱久胜。平台通过发行理财产品筹集资金，Banke通过员工共同投资使用资金资金流入项目。同时，平台还向万科员工提供贷款，可以增加杠杆参与万科房地产项目的跟投。这样的故事，在浮士德与魔鬼立下契约的时候，就已经写好了结局。当火燃烧时，收入将覆盖贷款利息，双方都会高兴。但当寒冷的冬天到来时，网络上却出现了一群悲伤的维权人士。据了解，鹏金破产时，尚有约8亿元未支付的金融产品库存。这里需要说明的是，所有跟投项目都不是万科员工自愿跟投的行为，很多情况下是“被迫跟投”。跟投项目并不是万科的首次举措。 2012年，复星地产要求所有管理人员共同投资自己管理的项目，以维持人才储备。从此以后，这一运动愈加广泛读房地产行业。 2012年至2015年，碧桂园、越秀、金地集团等多家房地产企业相继建立了各种制度，鼓励员工进行后续投资。经历了“宝万之争”后，于亮先生意识到万科以往的职业化管理体系无法左右公司，也无法掌控自己的命运，于是他着手改变一切，效仿华为、海尔等公司，把职业经理人变成商业伙伴。贸易伙伴制度可以引入的措施之一是项目联合投资（另一个是股权激励）。不过，这一举措在后来的实施中进行了修改。许多公司开始要求员工和高管参与投资，甚至开始直接将投资参与作为员工责任的衡量标准。万科就是其中之一。 2021年万科前轮转NG首席执行官张海涛因利用职务便利，以借钱名义向证明人索贿1285万元，被逮捕入狱。张海涛解释说，集团强迫他参与投资项目，由于彭金的贷款利率很高，他只能向供应商“借钱”。如果你瞥见豹子，它就会把你吞掉。你可以看到人们除了受苦之外别无选择的无助。这些平台造成的损失现在是万科的隐性责任。万科组织架构的新调整包括设立新的财务顾问部。该机构的设立旨在解决博商资管、鹏金研究院等机构遗留的债务问题，并应对万科相关表外资金的后果。据财新网报道，万科表外债务超千亿。根据目前的从万科的债务状况和融资能力来看，这可能意味着深铁集团未来仍将继续为万科输血。 02 知与行的区别 学习一切都不是一天建成的。上市34年来，万科企业始终处于行业领先地位。与同业相比，万科企业的财务表现一直非常稳定。直到去年，万科企业的盈利业绩都非常不错。就像走在结冰的河面上一样，只有当冰破裂落入水中时，你才会注意到冰的结构发生了变化。然而，这一切本来是可以避免的，因为万科有于亮这个得力的“后卫”。房地产行业不乏玩家，但于亮是为数不多的以“极度危机感”着称的领导人之一。与创始人王石相比，他显得相当谦虚、稳重。 “一步一个脚印”是对于立风格最好的形容多年前，一位万科人曾这样评价他。因此，在2018年秋季季报之初，于亮将“生存”定为当时万科的座右铭。同年，百强房企销售额较上年增长37%。碧桂园销售额突破7000亿，恒大销售额5500亿，苏纳克销售额4600亿。万科年销售额超过6000亿日元排名第二，但论安全性，没有一家房地产公司比万科负债规模超过1万亿元，融创2018年的有息债务为2200亿日元，现金为1800亿日元。轮到万科了，甚至有媒体批评余亮是“危言耸听者”。冰。比如，2012年，于立昂看到了世界银行的报告。当国家人均GDP达到8000美元时，房地产业将进入快速稳定发展时期。而当国家人均GDP达到13000美元时，房地产行业将进入衰退期。当时，中国人均GDP达到6100美元，增长7.8%。于亮认为，虽然中国房地产业仍处于发展期，但高增长期即将结束，并发表声明称：“房地产的黄金时代已经结束，白银时代即将到来。” 2014年3月，于亮又读了一本书。该书记录了 20 世纪最著名的敌意收购案例之一。 20世纪。ドル未満を使い、当时米国最大の食品・タバコ会社であるreイノルズ・ナビスコを支配下に置いた。看完之后，于亮做了一些计算。从当时万科的股价来看，只需200亿日元就可以收购万科（当时万科总资产为5000亿日元，会计流动性超过600亿日元）。成为主要股东即可获得完全控制权。如果你无法获得完全控制权，你还可以提出问题，例如通过股东大会投票反对公司或威胁其利润。对于这两起“预言性”事件，万科也是如此。针对白银时代，万科采取了去杠杆措施。减少库存、重回正轨和业务转型的保守路径。然而，房地产市场很快就会出现前所未有的黄金时代，量价齐升。其中一个最直接的数据是，2012年，千亿地产企业只有4家，而到了2018年，这个数字增加到了30家。最终，迎来白银时代的只有万科企业和它的粉丝。朋友和商人已经进入“钻石时代”。万科多年保持“行业第一”地位但被恒大、碧桂园相继超越。斯纳克的业绩几乎与万科持平。几年后，承洪彬也回应《白银时代》称“太可笑了”。为了应对敌意收购，万科将第一批1320名商业伙伴的全部经济利益的投资管理委托给深圳市财政有限公司。此后，永安合伙人持续入股一年多，参股率达到4.48%，成为当时万科第二大个人股东。 （第一大股东为华润）。值得注意的是，当时A股正在飙升至5100点，房地产股也非常野心勃勃。恒大股价上涨超过125%，碧桂园和苏纳克中国也上涨超过25%。只有行业龙头万科的股价持续处于低位。这背后的原因是明显的。遗憾的是，宝能的姚振华也看到了《门口的野蛮人》。他没有给万科管理层继续蓄力的时间，直接将于亮的担忧变成了现实。此后两年，中国资本之间最大的内斗——宝湾之争开始了。随着深铁最终介入并接替华润成为万科第一大股东，这场股战终于落下帷幕。看来，尤拉提前察觉到的“危机”以及他所做出的应对准备，在某种程度上是无效的。不过，尤拉先生的危机感并非没有根据。事实上，他嗅出了信号。 2018年，于亮意识到“房子不是用来炒的，而是用来住的”将是国家的长期基调。另一方面，全国范围内住房短缺的时代已经接近结束。城镇化已完成60%左右，北京、上海、天津等城市已达到60%以上80%。未来城镇化进程显然将进入缓慢增长阶段。万科主攻小微领域，设定2018年还款目标6300亿，但到9月份完成还不到一半。如果支付出现问题，公司的整个业务可能会陷入停滞。与此同时，万科经营性现金流连续几个季度为负，房企融资渠道趋紧，国内贷款出现负增长。有点讽刺的是，就在9月份由良喊出“活下去”之后，万科在10月份就吸纳了中富土地开发的10个房地产项目。 2018年全年，万科共收购公司208家，收购总金额393.9亿元。同年，万科征地131亩，投资6亿元，走在行业前列。 2019年底，万科成为拿地王当年土地征用价值1714亿元。资料来源：万科2018年年报 万科的行动与口号背道而驰。这就是文章开头问题的答案。瞭望员们撞上了冰山，但仍然无法阻止巨轮沉没。这或许也是一种无奈的感觉：2018年是他接替郁亮王石正式出任万科总裁的第二年，也是总结任职一年后的成绩的时候。新老板（深圳铁路）非常仁慈，“只提供资金，不干涉政治”。于亮需要用自己漂亮的成长和规模向市场、向新老板、向大股东证明自己。因此，在“生存”座右铭的背景下，本应进入保守防御状态的万科在接下来的两年里继续高歌猛进。根据行业惯例，液房地产公司的投资周期通常比土地收购周期滞后2.5至3年。结果，在万科上市31年后的2021年，归属于上市公司股东的净利润首次几乎减半。班卡先生已经开始为他的“言行不一致”付出代价。 “我们的做法未能彻底消除高增长的惯性。随着银行和土地的竞争加剧，虽然追求规模仍是徒劳，但一些城市追求高价值投资，对市场过于乐观。一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下降。”郁亮在股东业绩公开回顾中解释道。沟通会议。两年后，于亮再次发表危机演讲，称行业已进入“黑铁时代”，万科企业不会再采取激进措施。然而，行业的衰落已不可逆转。万科主营开发业务毛利率持续下降，而于亮从白银时代起组织的各项转型（地产、地产、流媒体、长租公寓、商业地产、酒店、度假等），经过近10年的发展，终于在2022年实现了全面盈余，开始为集团产生正利润。然而，硬数据并没有体现在股票报告中，只是沧海一粟。最终，班卡也陷入了困境。就像那艘“不沉的船”一样，如果各种事故同时发生，沉没就不可避免。对于很多人来说，万科是行业的“不沉之船”。 03 等待新篇章的开始 与泰坦尼克号相比，万科幸运的是身后有一艘救援船。但大家都知道，深铁的作用更多的是救急，而不是救命。雷弗林以2024年数据来看，深圳铁路2024年全年收入为211.89亿元，万科铁路收入突破3400亿元。与此同时，万科2024年资产规模达到1.29万亿元，而深铁总资产为7462.81亿元。仅从表格上的数字来看，深铁的小船根本跑不过万科的巨轮，万科只能孤军奋战。目前，深圳地铁对万科的救援也敲响了警钟。近日，万科与深圳铁路签署框架协议。协议规定，2025年至2026年，即至2025年万科股东大会召开之日（即不迟于2026年6月30日），深圳地铁将向万科分期提供本金总额不超过220亿元人民币的股东贷款，万科须为实际发生的每笔贷款提供抵押担保。现实中，万科h万科深圳地铁取消预付1971万人民币贷款，仅减免229万人民币贷款。预计今年将有2200万人民币提前到期，且不存在可重复使用的情况，这对万科来说意义重大，包括万科向深圳铁路投资，深圳铁路不予转让。将释放新的信贷额度。深铁最后一线救援已经明朗，万科却仍在重症监护室。然而，从DM债务检查的情况来看，万科的债务总额为7100万元，万科还有11亿元的内债需要在2026年第一季度偿还。万科今年前9个月累计销售额1002.9亿元，仍呈下滑趋势超过40%。与去年同期相比。月销售额仅达到100亿元的水平。尽管2022年至2023年行业会出现下滑，但万科月均销售额仍将保持在300亿元以上，而去年为200亿元。我维持这一观点。事实证明，目前的恢复工作极其有限。同时，万科还必须遵守深圳地铁“必须为每笔实际贷款提供抵押物”的要求。若万科无法提供贷款抵押物，深圳地铁有权要求万科立即偿还贷款本息。此前，深铁仅表示“有权要求万科提供担保措施”，而金融家的立场则更加强硬。目前已披露的抵押品主要包括万科房地产业务的上市公司，其中包括万科云空间科技的部分股份杭州万科智谷项目全部股权、嘉兴市万科项目公司全部股权、万科拥有的两处办公资产、三处长租公寓项目。抛开其他因素不谈，今年前三季度运营服务业务实现收入435.7亿元，占公司总收入的27%，同比提升7.08个百分点。人工智能对于万科的重要性日益凸显，作为万科运营服务业务板块中收入和利润最高的板块，万科云已成为支撑万科转型的重要支柱。万科直接或间接持有57.12%的股份。目前，万科已承诺投资深圳地铁55.80%的股份。万科在风雨中继续前行。万科虽然是混合所有制企业，但万科的私有气息最为浓厚，一直被认为是“民营企业之光”。根本原因在于王石建立的职业管理体系影响力大。但目前的情况，万科最终也没能帮到任何人。正如今年5月万科流动性危机后王石所说：“在外界看来，王石就是万科，万科就是王石。我同意。我创立了万科，建立了制度，培养了团队，选择了接班人，我怎么能逃避对万科的责任呢？”对于创始人来说，万科也无法逃脱这场浩劫。于亮创办商业公司的初衷之一就是不想被视为职业经理人。 “职业经理人只对自己负责，而不是对投资者负责，”他表示。他们只看短期，不考虑长远。他们只能分享，不能分享。”他讨厌输了就拍屁股走人。现在责任的重量轻了集会落在别人的肩膀上。对于深圳铁路，我们最初希望保持万科一贯的市场化定位和机制，为本土企业走向世界做一个好榜样。同时，我们想借助万科发展“新混改”模式。如何才能将市场化机制有效纳入国有体制，让中国经济发挥更大活力？深圳铁路确实做到了这一点。正式成为万科第一大股东后，万科召开了股东大会，但深铁并未派代表出席。但现在他们占据了万科政权的最高权力位置，被迫抹去过去残留的幻想。只有一位小提琴家经历了这些坎坷，取得了成功。由于与王石关系良好，1988年万科A股上市时，他出资360万美元收购了360万股股，占万科总股本的8.7%，并在随后的“君曼之争”和“宝满之争”中都坚决支持万科成为万科第一大自然股东。万科。 2018年，王石先生将股份移交给于亮先生，万科先生随着持股进入成熟期，逐步向非前10名股东减持。按均价20元计算，提现金额超过16亿元。他叫刘元生，被誉为A股最优秀的个人投资者，以360万元的投资，实现了30年盈利1000多倍的奇迹。但根据万科2019年年报，其参股比例不足0.86%。 2020年年报显示，前10名股东中没有刘元生的名字。照片：刘远生 万科可能是这40年来唯一一个完善自己的人。一一个鲜为人知的细节是，持续了数年的万科目标与行动大会，今年突然消失了。此前，这些会议将是明年战略的预演。万科一线员工在社交平台上留下了这样的话：我们还在等待，但一切行动都谨慎。关于目标和方向。没有多少人公开谈论它。目前留在万科的每个人都有充分的理由。里面的声音说，现在不走的人，基本上就不会再走。无论如何，我们都必须等到新的篇章开始。标题图片来源|人工智能测绘
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